Procura speciale a vendere: 8 informazioni pratiche

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Vuoi vendere o acquistare un immobile ma non puoi presentarti dal Notaio per il rogito?

Puoi utilizzare una procura speciale a vendere o acquistare immobili per attribuire a un’altra persona il potere di firmare contratti immobiliari.

Con la procura speciale, attribuisci un potere specifico (vendere o acquistare), per cui il delegato non può compiere atti diversi da quelli indicati nell’atto.

La procura generale, invece, è utilizzata per altri atti di ordinaria amministrazione in cui non è specificato il potere (ad esempio pagare piccole spese, ritirare la posta). La procura generale non è quindi idonea per poter vendere o acquistare un immobile (c.d. diritto reale).

L’uso di una procura speciale, però, ha molti vantaggi ma è molto rischiosa. Riguarda sempre un’operazione economica importante (vendita casa o terreno) ed è collegata al pagamento di somme molto importanti (anche maggiori di 100 mila euro).

Sono un avvocato specializzato in diritto immobiliare e aiuto i clienti ad acquistare o vendere casa o terreni, per cui mi capita spesso di lavorare con clienti che utilizzano la procura speciale dall’estero.

In questo articolo ti parlerò della procura speciale e dei suoi usi pratici nell’acquisto e nella vendita di immobili (casa o terreni).

1. Chi può fare una procura speciale a vendere o acquistare immobile

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La procura speciale può essere rilasciata da chiunque abbia:

  • Capacità di agire (>18 anni)
  • Individuato l’oggetto specifico dell’affare (foglio, particella e sub dell’immobile da vendere o acquistare)
  • Determinato il potere da conferire (vendere, acquistare o, per altri casi, rinunciare a eredità, ecc.)
  • Individuato la persona da delegare (nome, cognome e residenza)
  • Consenso dell’altro coniuge a firmare (ma solo in caso matrimonio in regime di comunione dei beni)

2. Quando si usa una procura per rogito notarile

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La procura speciale a vendere o ad acquistare si usa quando una delle parti contrattuali (venditore o acquirente) non può essere presente per la firma. Ad esempio, una persona che vive in Inghilterra o negli Stati Uniti può delegare il fratello (o altri) a firmare il contratto di vendita di una casa in Italia.

Nelle questioni di eredità e successioni, la procura speciale è usata dal 95% di chi vive all’estero.

Lo scopo della procura speciale è in genere quello di:

  • Evitare di spostarsi in un’altra regione o stato per firmare un contratto
  • Risparmiare sui costi del viaggio
  • Evitare di incontrare personalmente l’altra parte contrattuale (ad esempio a seguito di litigio tra parenti, conoscenti o vicini di casa)

3. Cosa serve per conferire una procura speciale

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La persona che vuole essere rappresentata e conferire una procura speciale deve presentarsi con:

  • Documento di riconoscimento (carta di identità, passaporto o patente)
  • Codice fiscale
  • Generalità del rappresentante, ossia della persona alla quale conferire la procura

ATTENZIONE: se sei coniugato in regime di comunione dei beni, come detto, la procura deve essere firmata anche dal coniuge, il quale deve presentarsi con gli stessi documenti.

4. Come deve essere fatta la procura speciale a vendere

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La procura è valida se è fatta nella stessa forma del contratto da concludere, come disposto dall’art. 1392 codice civile. https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quarto/titolo-ii/capo-vi/art1392.html

Quindi, è richiesta la procura notarile per i contratti di acquisto o vendita di casa o terreni, proprio perché è prevista la stessa forma notarile per il contratto di acquisto o vendita di immobili.

Una eccezione a questa regola è prevista per le procure rilasciate dall’estero, come spiegato nel paragrafo successivo.

Ecco fac-simile di procura speciale a vendere a vendere.

Mentre qui puoi trovare un fac-simile di procura speciale ad acquistare.

5. Procura proveniente dall’estero

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Per chi risiede o vive all’estero è prevista una modalità differente.

In base al diritto internazionale, la procura rilasciata all’estero è valida in Italia se la forma è parimenti valida in base alla legge dello stato in cui è redatta (art. 60 legge 218/1995).

Per esempio la procura notarile rilasciata in Italia richiede la presenza di testimoni. Mentre in Cina la legge prevede che la procura notarile possa essere rilasciata anche senza testimoni. In questo caso, in Italia è valida la procura rilasciata senza testimoni in Cina, perché è conforme alla legge cinese.

Negli ultimi anni, tuttavia, la Cassazione italiana ha aggiunto ulteriori requisiti (firma in presenza e accertamento dell’identità), a prescindere dalla legge locale all’estero.

In definitiva, la procura a vendere rilasciata all’estero è valida in Italia se:

  • L’autorità che rilascia la procura svolga funzioni simili al nostro notaio (si parla di “public notary”)
  • La forma è valida in base alla legge locale straniera (ad esempio in Francia, Spagna, Svizzera, ecc.)
  • La firma sia apposta in presenza
  • L’autorità straniera ha attestato con certezza l’identità del sottoscrittore
  • È tradotta in italiano da un traduttore ufficiale, dal consolato italiano o dallo stesso notaio straniero o italiano che la riceve
  • Sia munita di apostille, se il paese del notaio estero fa parte della Convenzione dell’Aja del 1961
  • Oppure sia munita di legalizzazione (ad esempio la Svizzera), se il paese del notaio estero non fa parte della Convenzione Aja

Ecco alcuni paesi che hanno aderito alla Convenzione Aja, in cui è necessario la legalizzazione: Germania, Spagna, Stati Uniti d’America, Malta, Argentina, Svezia, Australia, Francia, Svizzera, Austria, Grecia, Hong Kong, Norvegia, Belarus, Ungheria, Turchia, Belgio, Irlanda, Paesi Bassi, Ucraina, Polonia, Portogallo, Giappone, Regno Unito, Bulgaria, Romania, Russia, Croazia, Macedonia.

Per gli altri principali paesi, è invece richiesta l’apostille.

6. Quanto dura la procura speciale?

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La procura speciale riguarda un singolo e specifico affare (vendere o acquistare casa, terreno fabbricabile, terreno agricolo, fabbricato rurale, negozio uso commerciale, ecc.). Quindi il potere conferito con la procura cessa quando l’affare è concluso: ossia con il rogito notarile.

Tuttavia, la parte che conferisce la procura può anche inserire un termine.

Ad esempio “La presente procura speciale a vendere avrà efficacia fino al giorno 30 settembre 2025”.

Sebbene sia una prassi rilasciare procure speciali a tempo indeterminato, il consiglio ai miei clienti è quello di rilasciarla a termine (6 o 12 mesi). Non ha utilità lasciare un importante potere ad altri se l’affare è svanito per un motivo o un altro.

7. Quanto costa?

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La procura speciale a vendere o acquistare immobili ha un costo medio di 200 euro, perché può variare da 80 euro a 320 euro.

Tra gli atti davanti al notaio, è di certo quello che costa meno. Infatti i notai utilizzano quasi sempre un formulario o fac-simile di procura speciale a vendere o acquistare già pronto, a cui aggiungere gli estremi dell’immobile e i dati anagrafici (del rappresentante e rappresentato). Con i miei clienti, tuttavia, preferisco usare la mia formula, adattata al caso concreto dell’affare.

8. Perché NON usare un generico fac-simile di procura speciale

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Il 98% di chi vuole vendere o acquistare con procura speciale, utilizza un fac-simile di procura speciale fornito dal notaio o trovato on line.

Questo è un errore, con conseguenze irreparabili e irreversibili.

La procura speciale deve sempre essere adattata al caso specifico, nel proprio interesse.

Ecco perché una procura speciale deve contenere e stabilire se il delegato può:

  • trattare sul prezzo
  • incassare
  • rilasciare quietanza
  • consegnare documenti privati
  • firmare la proposta irrevocabile di acquisto
  • firmare anche il compromesso (e trattare su esso)
  • immettere nel possesso la parte beneficiaria
  • far accedere il possibile acquirente alla visita ispettiva dell’immobile
  • concedere dilazioni di pagamento

Altrimenti, la procura speciale sarà:

  1. solo apparentemente speciale (quasi generale)
  2. lascerebbe troppo potere al procuratore
  3. non consentirebbe di svolgere facoltà accessorie ma fondamentali per vendere o acquistare in sicurezza

CONCLUSIONI

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Chi conferisce la procura, attribuisce tutti i poteri di firma al delegato. Questa operazione può essere molto rischiosa, per diversi motivi:

  • La procura speciale è quasi sempre conferita per vendita o acquisto di immobili (casa o terreni) a cui segue la trascrizione nei registri immobiliari, non più modificabili
  • L’operazione oggetto della procura riguarda un elevato importo
  • Il rogito notarile firmato dal delegato in forza della procura non è più modificabile

Il rischio, quindi, è quello di far firmare ciò che non si voleva fosse firmato. Questo accade perché non si è presenti al momento della firma del rogito notarile.

Trattandosi di operazioni importanti, rischiose e costose, è sempre opportuno eseguire l’operazione con l’assistenza di un avvocato immobiliarista.

Ho già aiutato molti acquirenti e venditori ad eseguire l’operazione con tranquillità e sicurezza.

Ecco 4 semplici step da seguire per ricevere il mio aiuto:

  1. Racconta il tuo obiettivo e le tue esigenze scrivendo un messaggio nella nostra pagina CONTATTACI
  2. Fissa un appuntamento telefonico gratuito. Non potrò ancora darti consulenza gratuita, ma potrai raccontarmi il tuo caso e i tuoi obiettivi per poterti preparare un preventivo chiaro e trasparente
  3. Ricevi un preventivo gratuito in modo chiaro e trasparente
  4. Accetta la mia assistenza personalizzata per il tuo caso specifico. Sarai costantemente aggiornato su tutto l’iter in corso. L’obiettivo sarà quello di affiancarti, e non sostituirti, per eseguire tutte le operazioni di compravendita con facilità, chiarezza e sicurezza.

PER APPROFONDIRE, puoi leggere l’altro mio articolo: Diritto immobiliare. Perché con un avvocato immobiliarista?

Sarò felice di poterti aiutare, come ho già aiutato moltissimi italiani negli affari immobiliari.

Diritto immobiliare. Perché con un avvocato immobiliarista?

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La ricerca di un avvocato immobiliarista è in aumento del 27 % annuo per chi vuole:

  • Acquistare casa o terreni in Italia o all’estero
  • Vendere casa in Italia

Fino a 5 anni fa, l’assistenza di un avvocato specializzato in diritto immobiliare era richiesta solo per operazioni superiori a 1 milione di euro.

Di recente, invece, anche per affari compresi tra 80.000 € e 950.000 € i piccoli o medi acquirenti/venditori chiedono consulenza legale immobiliare da un avvocato esperto in diritto immobiliare per una gestione sicura dell’affare.

L’esigenza di ricevere assistenza preventiva, già dalla fase delle trattative, nasce da:

  • evitare cause immobiliari (costose, stressanti, rischiose)
  • scarsa affidabilità di alcuni venditori
  • insolvibilità di alcuni acquirentiì

L’errore di molte persone che stipulano dei contratti nel settore immobiliare è quello di rivolgersi a un avvocato immobiliarista quando orami è troppo tardi.

Gli studi di settore hanno infatti confermato che un avvocato esperto in diritto immobiliare può garantire:

  • Sicurezza nella gestione dell’affare
  • Risoluzione delle controversie in anticipo, per evitare un futuro contenzioso

Sono un avvocato specializzato in diritto immobiliare in Italia e all’estero e in questo articolo ti parlerò di come posso essere necessario nel campo dei diritti reali (comunemente detti “diritti immobiliari”).

Due diligence immobiliare

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Un avvocato esperto in diritto immobiliare si occupa inizialmente della c.d. due diligence per conto del cliente.

La due diligence è un’attività investigativa che consente di conoscere i dati e le informazioni oggetto della trattativa.

In questo modo, è possibile valutare la convenienza dell’affare e la sicurezza dell’operazione.

La due diligence immobiliare permette di:

  • Identificare l’immobile oggetto della trattativa
  • Conoscere la provenienza dell’immobile
  • Valutare se l’immobile può essere venduto, locato o affittato libero da pesi e vincoli (ad esempio sapere se è ipotecato, pignorato, ecc.)

Possono essere svolti diversi tipi di due diligence.

Due diligence legale

La due diligence legale è generalmente la prima attività svolta, perché la più importante. Consente di verificare i documenti dell’immobile (atto di provenienza dell’immobile, visure catastali, pesi e vincoli, ecc.).

L’errore di molti investitori è quello di svolgere autonomamente il controllo dei documenti utilizzando gli stessi che sono forniti dal venditore. L’avvocato immobiliarista, invece, non svolgerà la due diligence con i documenti forniti dall’altra parte, ma sulla base di quelli estratti dalla Conservatoria dei registri dell’Agenzia delle Entrate.

Due diligence economica

Solitamente, è inizialmente svolta in modo sommario dal cliente, nel momento in cui si interessa a un determinato immobile.

L’errore più comune è quello di basare la valutazione sulla base di un solo dato (rapporto tra prezzo/dimensione).

La valutazione, invece, deve basarsi sul singolo mercato di riferimento, in una prospettiva presente e futura. In questo senso, occorre valutare il singolo dato del prezzo in base all’area di riferimento (con modalità selettiva: città e non regione, quartiere e non città, via e non quartiere, piano e non area) e anche in base alla destinazione d’uso (abitazione, ufficio, commerciale o industriale, alberghi, centro commerciale, terreni agricoli).

Due diligence tecnica

Questa indagine è svolta per ultima, ma è di particolare importanza.

Permette di valutare diversi aspetti dell’immobile:

  • Strutturale
  • Impiantistica
  • Ambientale

L’analisi permetterà di visionare personalmente l’immobile e confrontarlo con le planimetrie, per accertarsi di eventuali abusi edilizi, condoni, sanatorie. Inoltre l’indagine permetterà di valutare la qualità e lo stato dell’edificio, sia sul piano delle rifiniture sia sul piano della struttura.

È possibile anche un approfondimento per calcolare costi e tempi per una modifica:

  • Ristrutturazione
  • cambio d’uso
  • Riqualificazione
  • Rifacimento

Trattativa

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Il 75 % delle cause immobiliari potevano essere evitate con una consulenza legale nella fase delle trattative

L’acquisto di un immobile è sempre preceduto da una fase precontrattuale, in cui vengono svolte trattative tra venditore e acquirente.

Proprio durante questa fase è necessario raccogliere i dati dell’immobile per svolgere la due diligence di cui abbiamo parlato prima.

Inoltre, in questa fase è bene svolgere delle ricerche anche sull’altra parte o sull’agenzia che fa da intermediaria, per comprendere la serietà della trattativa e informazioni utili.

Risarcimento del danno precontrattuale

Molti pensano che durante la fase delle trattative si possa essere liberi di comportarsi con ogni modalità (fare proposte irragionevoli, nascondere informazioni, ecc.).

In realtà, trattative gestite male possono anche comportare l’obbligo di risarcire il danno all’altra parte.

Ad esempio, diverse volte abbiamo fornito anche assistenza a dei clienti che avevano svolto delle trattative per l’acquisto di una casa giunte a uno stadio idoneo da ingenerare il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto. Per questo motivo, i miei clienti avevano acquistato un garage nelle immediate vicinanze, il cui acquisto si è rivelato inutile per il mancato acquisto della casa.

Le trattative, dunque, devono essere svolte con contatti e scambio di mail dal contenuto ponderato, concordato con l’avvocato immobiliarista. Oppure, ogni scambio di mail scritto deve essere svolto direttamente dall’avvocato specializzato in diritto immobiliare o previa consulenza legale immobiliare.

Proposta irrevocabile di acquisto

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Il primo vero atto formale nella procedura di acquisto o vendita di immobili è l’opzione, detta anche proposta irrevocabile di acquisto.

Questo atto è quasi sempre proposto dalle agenzie immobiliari e serve a garantire loro serietà alla trattativa. Infatti la firma della proposta di acquisto è accompagna dal versamento di una caparra.

Le agenzie offrono la proposta di acquisto in un modulo già prestampato, lasciando intendere che non sia modificabile.

In realtà, con l’assistenza di un avvocato specializzato è opportuno poter intervenire sul contenuto della proposta per tutelare i propri interessi. Ad esempio, chiedendo di modificare:

  • Durata dell’irrevocabilità
  • Importo della caparra
  • Diritto alla provvigione o suo importo
  • Qualsiasi clausola da adattare all’esigenza del cliente, e non solo dell’agenzia immobiliare

La proposta irrevocabile offre sempre maggiori garanzie a chi vende. Ecco perché la parte che acquista deve essere ben assistita da un professionista specializzato in diritto immobiliare. Di conseguenza, si potrà evitare di cercare, in un secondo momento, un avvocato per cause immobiliari (con parcelle processuali più costose).

Compromesso o contratto preliminare

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Il contratto preliminare deve avere lo stesso contenuto del definitivo, ecco perché deve essere firmato con cautela e ponderazione

Il secondo atto formale, generalmente successivo alla proposta di acquisto, è il c.d. compromesso (tecnicamente chiamato “contratto preliminare”).

Con il contratto preliminare le parti si obbligano a concludere il successivo contratto definitivo, di cui vengono indicati gli elementi essenziali (come il prezzo).

In astratto, le parti potrebbero direttamente firmare il contratto definitivo dopo le trattative, senza necessità di una proposta o di un compromesso.

I principali motivi per cui è spesso usato il contratto preliminare sono:

  • Subordinare la firma del contratto definitivo a delle condizioni (ad esempio una concessione edilizia, un trasferimento lavorativo, ecc.)
  • Verificare alcune circostanze prima di firmare il contratto definitivo

Le parti, quindi, non hanno la necessità di andare subito davanti al notaio per il contratto definitivo e utilizzano il compromesso per “bloccare” le loro volontà di acquisto e di vendita.

Rogito notarile davanti al notaio

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L’assistenza di un avvocato immobiliarista potrà estendersi anche al momento del rogito davanti al notaio. In questa fase, un avvocato esperto di diritto immobiliare riceverà in anticipo la bozza dell’atto da firmare davanti al notaio e potrà apportare modifiche al contenuto.

Al momento del rogito verrà sottoscritto l’atto già concordato con il proprio avvocato di fiducia esperto nel diritto immobiliare.

Talvolta, l’acquirente o venditore risiede all’estero. Risulta quindi molto usata la prassi della procura speciale a vendere o acquistare, con la quale si dà il potere di firmare gli atti a un’altra persona (ad esempio un parente residente in Italia o direttamente all’avvocato). Per avere valida, la procura deve essere notarile.

Per approfondire, puoi leggere il mio articolo sulla Procura speciale a vendere: 8 informazioni pratiche.

Assistenza nella procedura di mutuo

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Ormai quasi tutti gli acquisti di immobili avvengono con un mutuo concesso dalla banca.

Risulta molto importante svolgere le trattative evidenziando questa necessità al venditore.

Ci sono diversi modi per tutelarsi con l’altra parte contrattuale prima di ottenere il mutuo. Ad esempio, la firma di una proposta di acquisto deve sempre essere preceduta dall’inserimento della clausola “Proposta di acquisto vincolata all’accettazione di mutuo”. Pertanto, non ci si espone a rischi e vincoli prima dell’ottenimento del mutuo da parte della banca.

Ovviamente, questo è solo un esempio da scrivere in un articolo on line, ma nella prassi consiglio anche altre clausole da adattare al caso del cliente.

Infatti, i contratti di mutuo sono tra i più complessi del diritto privato e un’assistenza legale da parte di un avvocato è fondamentale.

Lo scopo di far visionare la bozza del contratto di mutuo ad un avvocato è quello di poter tradurre il contenuto in modo semplice al cliente e, soprattutto, adattare il contenuto all’esigenza dell’acquisto.

Inoltre, la legge italiana prevede diverse agevolazioni che consentono un notevole risparmio economico. Per cui è sempre bene poter conoscere tutte le informazioni del settore immobiliare.

Acquisto e vendita casa in Italia

Il 90 % dei nostri clienti richiedono assistenza di un avvocato immobiliarista per acquisto o vendita di una casa in Italia (principali città Milano, Roma, Torino, Firenze, Taormina, Capri, Cervinia; principali regioni Toscana, Lombardia, Trentino Alto Adige, Abruzzo, Sardegna, Sicilia, Puglia, Basilicata).

Acquistare una casa in Italia non significa solamente trovare un annuncio con delle belle foto e un buon prezzo. Si tratta sempre di un affare commerciale che può causare il rischio di un cattivo investimento (bene immobile già ipotecato, modalità di pagamento non affidabili, bene immobile con difetti nascosti, modalità di acquisto e pagamento svantaggiosi, termini poco chiari o compromettenti, ecc.).

Gli avvocati esperti in diritto immobiliare assistono in ogni passaggio il cliente, dalla fase precontrattuale alla stipula del contratto definitivo. Inoltre, l’assistenza legale può estendersi ai clienti dello studio legale anche a problematiche successive, come difetti dell’immobile, liberazione dell’immobile dal conduttore in affitto, ecc.).

Acquisto casa all’estero

Il 10 % dei nostri contatti, invece, cerca consulenza legale immobiliare per scopo personale (acquistare casa per vivere all’estero) o investimento (locazione all’estero, apertura locale commerciale o negozio all’estero). In questi casi, è sempre opportuno affidarsi a un’assistenza specializzata nel paese estero, affiancata però da un avvocato immobiliarista italiano.

In questo modo, tutti i rapporti con l’altro avvocato immobiliarista estero potranno essere gestiti da un avvocato italiano che potrà riferire e dare consulenza al cliente su tutti gli aspetti di interesse (legale, fiscale, organizzativo).

Vantaggi di un avvocato esperto in compravendite immobiliari

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L’acquisto errato di una casa o di un terreno può comportare rischi molti elevati che anche un contenzioso successivo in tribunale potrebbe non risolvere. Per questo motivo, l’assistenza di un avvocato esperto in compravendite immobiliari è opportuna fin dalla fase delle trattative, che sono la fase cruciale di tutta l’operazione.

Durante le trattative e la due diligence immobiliare è infatti possibile fare un filtro delle operazioni interessanti e non, con risparmio di tempo, stress e denaro.

Anche per il contratto di mutuo per l’acquisto della casa è possibile ricevere assistenza legale, previo confronto con altri contratti disponibili su tutto il territorio italiano.

Il 92% delle operazioni di diritto immobiliare nascono da annunci on line, mentre il restante 8% deriva da contatti di agenzia o annunci scritti su carta.

Per questo motivo, un acquisto o una vendita nel diritto immobiliare può essere caratterizzata da:

  • Truffa
  • Venditore o acquirente con scarsa serietà o inaffidabile
  • Cattiva gestione dell’affare
  • Perdita di opportunità
  • Conclusione dell’affare a un prezzo troppo elevato (se sei l’acquirente)
  • Conclusione dell’affare a un prezzo troppo basso (se sei il venditore)
  • Inadempimenti che portano a una causa immobiliare (contenzioso)

Dalla lettura di questo articolo, avrai compreso che l’assistenza di un avvocato immobiliarista non deve essere visto come un costo, ma come un beneficio per un acquisto sicuro ed evitare spese inutili o future.

Come avere assistenza da un avvocato immobiliarista?

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Ecco 3 semplici step da seguire:

  1. Racconta il tuo obiettivo e le tue esigenze scrivendo un messaggio nella nostra pagina CONTATTACI
  2. Fissa un appuntamento telefonico gratuito in cui illustrare meglio il tuo caso
  3. Ricevi un preventivo gratuito in modo chiaro e trasparente

Avrai un’assistenza personalizzata per il tuo caso specifico e sarai costantemente aggiornato su tutto l’iter in corso. L’obiettivo sarà quello di affiancarti, e non sostituirti, per eseguire tutte le operazioni di compravendita con facilità, chiarezza e sicurezza.

Contattaci e sarò felice di poterti aiutare, come ho già aiutato moltissimi italiani negli affari immobiliari.