La ricerca di un avvocato immobiliarista è in aumento del 27 % annuo per chi vuole:
- Acquistare casa o terreni in Italia o all’estero
- Vendere casa in Italia
Fino a 5 anni fa, l’assistenza di un avvocato specializzato in diritto immobiliare era richiesta solo per operazioni superiori a 1 milione di euro.
Di recente, invece, anche per affari compresi tra 80.000 € e 950.000 € i piccoli o medi acquirenti/venditori chiedono consulenza legale immobiliare da un avvocato esperto in diritto immobiliare per una gestione sicura dell’affare.
L’esigenza di ricevere assistenza preventiva, già dalla fase delle trattative, nasce da:
- evitare cause immobiliari (costose, stressanti, rischiose)
- scarsa affidabilità di alcuni venditori
- insolvibilità di alcuni acquirenti
L’errore di molte persone che stipulano dei contratti nel settore immobiliare è quello di rivolgersi a un avvocato immobiliarista quando ormai è troppo tardi.
Gli studi di settore hanno infatti confermato che un avvocato esperto in diritto immobiliare può garantire:
- Sicurezza nella gestione dell’affare
- Risoluzione delle controversie in anticipo, per evitare un futuro contenzioso
Sono l’avvocato Gianluca Piemonte, un avvocato specializzato in diritto immobiliare in Italia e all’estero. In questo articolo ti parlerò di come posso essere necessario nel campo dei diritti reali (comunemente detti “diritti immobiliari”).
Indice
Due diligence immobiliare
Un avvocato esperto in diritto immobiliare si occupa inizialmente della c.d. due diligence per conto del cliente.
La due diligence è un’attività investigativa che consente di conoscere i dati e le informazioni oggetto della trattativa.
In questo modo, è possibile valutare la convenienza dell’affare e la sicurezza dell’operazione.
La due diligence immobiliare permette di:
- Identificare l’immobile oggetto della trattativa
- Conoscere la provenienza dell’immobile
- Valutare se l’immobile può essere venduto, locato o affittato libero da pesi e vincoli (ad esempio sapere se è ipotecato, pignorato, ecc.)
Possono essere svolti diversi tipi di due diligence. Le più importanti sono 3.
Due diligence legale
La prima è la due diligence legale è generalmente la prima attività svolta, perché la più importante. Consente di verificare i documenti dell’immobile (atto di provenienza dell’immobile, visure catastali, pesi e vincoli, ecc.).
L’errore di molti investitori è quello di svolgere autonomamente il controllo dei documenti utilizzando gli stessi che sono forniti dal venditore. L’avvocato immobiliarista, invece, non svolgerà la due diligence con i documenti forniti dall’altra parte, ma sulla base di quelli estratti dalla Conservatoria dei registri dell’Agenzia delle Entrate.
Due diligence economica
Solitamente, la due diligence economica è inizialmente svolta in modo sommario dal cliente, nel momento in cui si interessa a un determinato immobile.
L’errore più comune è quello di basare la valutazione sulla base di un solo dato (rapporto tra prezzo/dimensione).
La valutazione, invece, deve basarsi sul singolo mercato di riferimento, in una prospettiva presente e futura. In questo senso, occorre valutare il singolo dato del prezzo in base all’area di riferimento (con modalità selettiva: città e non regione, quartiere e non città, via e non quartiere, piano e non area) e anche in base alla destinazione d’uso (abitazione, ufficio, commerciale o industriale, alberghi, centro commerciale, terreni agricoli).
Due diligence tecnica
Questa indagine tecnica, invece, è svolta per ultima, ma è di particolare importanza.
Permette di valutare diversi aspetti dell’immobile:
- Strutturale
- Impiantistica
- Ambientale
L’analisi permetterà di visionare personalmente l’immobile e confrontarlo con le planimetrie, per accertarsi di eventuali abusi edilizi, condoni, sanatorie. Inoltre l’indagine permetterà di valutare la qualità e lo stato dell’edificio, sia sul piano delle rifiniture sia sul piano della struttura.
È possibile anche un approfondimento per calcolare costi e tempi per una modifica:
- Ristrutturazione
- cambio d’uso
- Riqualificazione
- Rifacimento
Trattativa
L’acquisto di un immobile è sempre preceduto da una fase precontrattuale, in cui vengono svolte trattative tra venditore e acquirente.
Proprio durante questa fase è necessario raccogliere i dati dell’immobile per svolgere la due diligence di cui abbiamo parlato prima.
Inoltre, in questa fase è bene svolgere delle ricerche anche sull’altra parte o sull’agenzia che fa da intermediaria, per comprendere la serietà della trattativa e informazioni utili.
Risarcimento del danno precontrattuale
Molti pensano che durante la fase delle trattative si possa essere liberi di comportarsi con ogni modalità (fare proposte irragionevoli, nascondere informazioni, ecc.).
In realtà, trattative gestite male possono anche comportare l’obbligo di risarcire il danno all’altra parte.
Ad esempio, diverse volte abbiamo fornito anche assistenza a dei clienti che avevano svolto delle trattative per l’acquisto di una casa giunte a uno stadio idoneo da ingenerare il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto. Per questo motivo, i miei clienti avevano acquistato un garage nelle immediate vicinanze, il cui acquisto si è rivelato inutile per il mancato acquisto della vicina casa.
Le trattative, dunque, devono essere svolte con contatti e scambio di mail dal contenuto ponderato o concordato con l’avvocato immobiliarista.
Proposta irrevocabile di acquisto
Il primo vero atto formale nella procedura di acquisto o vendita di immobili è l’opzione, detta anche proposta irrevocabile di acquisto.
Questo atto è quasi sempre proposto dalle agenzie immobiliari e serve a garantire loro serietà alla trattativa. Infatti la firma della proposta di acquisto è accompagna dal versamento di una caparra.
Le agenzie offrono la proposta di acquisto in un modulo già prestampato, lasciando intendere che non sia modificabile.
In realtà, è opportuno poter intervenire sul contenuto della proposta per tutelare i propri interessi. Ad esempio, chiedendo di modificare:
- Durata dell’irrevocabilità
- Importo della caparra
- Diritto alla provvigione o suo importo
- Qualsiasi clausola da adattare all’esigenza del cliente, e non solo dell’agenzia immobiliare
La proposta irrevocabile offre sempre maggiori garanzie a chi vende. Ecco perché la parte che acquista deve essere ben assistita da un professionista specializzato in diritto immobiliare.
Di conseguenza, si potrà evitare di cercare, in un secondo momento, un avvocato per cause immobiliari (con parcelle processuali più costose rispetto alla sola consulenza per vendere la casa).
Compromesso o contratto preliminare
Il secondo atto formale, generalmente successivo alla proposta di acquisto, è il c.d. compromesso (tecnicamente chiamato “contratto preliminare”).
Con il contratto preliminare le parti si obbligano a concludere il successivo contratto definitivo, di cui vengono indicati gli elementi essenziali (come il prezzo).
In astratto, le parti potrebbero direttamente firmare il contratto definitivo dopo le trattative, senza necessità di una proposta o di un compromesso.
I principali motivi per cui è spesso usato il contratto preliminare sono:
- Subordinare la firma del contratto definitivo a delle condizioni (ad esempio una concessione edilizia, un trasferimento lavorativo, ecc.)
- Verificare alcune circostanze prima di firmare il contratto definitivo
Le parti, quindi, non hanno la necessità di andare subito davanti al notaio per il contratto definitivo e utilizzano il compromesso per “bloccare” le loro volontà di acquisto e di vendita.
Rogito notarile davanti al notaio
In questa fase, è consigliato ricevere in anticipo la bozza dell’atto da firmare davanti al notaio e mai presentarsi dal notaio senza aver letto tale bozza. La bozza del contratto va letta e studiata con la massima attenzione, poiché è sufficiente una clausola o anche una sola parola a violare un tuo diritto o ad avvantaggiare l’altra parte in modo eccessivo.
Al momento del rogito, bisogna prestare solo attenzione al fatto che la versione definitiva letta dal notaio coincida con la bozza ricevuta in precedenza.
Talvolta, l’acquirente o venditore risiede all’estero. Risulta quindi molto usata la prassi della procura speciale a vendere o acquistare, con la quale si dà il potere di firmare gli atti a un’altra persona (ad esempio un parente residente in Italia o direttamente all’avvocato). Per avere valida, la procura deve essere notarile.
Per approfondire, puoi leggere il mio articolo sulla Procura speciale a vendere: 8 informazioni pratiche.
Assistenza nella procedura di mutuo
Ormai quasi tutti gli acquisti di immobili avvengono con un mutuo concesso dalla banca.
Risulta molto importante svolgere le trattative evidenziando questa necessità al venditore.
Ci sono diversi modi per tutelarsi con l’altra parte contrattuale prima di ottenere il mutuo. Ad esempio, la firma di una proposta di acquisto deve sempre essere preceduta dall’inserimento della clausola “Proposta di acquisto vincolata all’accettazione di mutuo”. Pertanto, non ci si espone a rischi e vincoli prima dell’ottenimento del mutuo da parte della banca.
Ovviamente, questo è solo un esempio da scrivere in un articolo on line, ma nella prassi consiglio anche altre clausole da adattare al caso del cliente.
I contratti di mutuo sono tra i più complessi del diritto privato, per cui fanno firmati solo se compresi in tutto.
Inoltre, la legge italiana prevede diverse agevolazioni che consentono un notevole risparmio economico. Per cui è sempre bene poter conoscere tutte le informazioni del settore immobiliare.
Acquisto e vendita casa in Italia
Il 90 % dei nostri clienti richiedono assistenza di un avvocato immobiliarista per acquisto o vendita di una casa in Italia (principali città Milano, Roma, Torino, Firenze, Taormina, Capri, Cervinia; principali regioni Toscana, Lombardia, Trentino Alto Adige, Abruzzo, Sardegna, Sicilia, Puglia, Liguria, Basilicata).
Acquistare una casa in Italia non significa solamente trovare un annuncio con delle belle foto e un buon prezzo. Si tratta sempre di un affare commerciale che può causare il rischio di un cattivo investimento (bene immobile già ipotecato, modalità di pagamento non affidabili, bene immobile con difetti nascosti, modalità di acquisto e pagamento svantaggiosi, termini poco chiari o compromettenti, ecc.).
Gli avvocati esperti in diritto immobiliare assistono in ogni passaggio il cliente, dalla fase precontrattuale alla stipula del contratto definitivo. Inoltre, l’assistenza legale può estendersi ai clienti dello studio legale anche a problematiche successive, come difetti dell’immobile, liberazione dell’immobile dal conduttore in affitto, ecc.).
Acquisto casa all’estero
Il 10 % dei nostri contatti, invece, cerca consulenza legale immobiliare per scopo personale (acquistare casa per vivere all’estero) o investimento (locazione all’estero, apertura locale commerciale o negozio all’estero). In questi casi, è sempre opportuno affidarsi a un’assistenza specializzata nel paese estero, affiancata però da un avvocato immobiliarista italiano.
In questo modo, tutti i rapporti con l’altro avvocato immobiliarista estero potranno essere gestiti da un avvocato italiano che potrà riferire e dare consulenza al cliente su tutti gli aspetti di interesse (legale, fiscale, organizzativo).
Vantaggi di un avvocato esperto in compravendite immobiliari
L’acquisto errato di una casa o di un terreno può comportare rischi molti elevati che anche un contenzioso successivo in tribunale potrebbe non risolvere. Per questo motivo, l’assistenza di un avvocato esperto in compravendite immobiliari è opportuna fin dalla fase delle trattative, che sono la fase cruciale di tutta l’operazione.
Durante le trattative e la due diligence immobiliare è infatti possibile fare un filtro delle operazioni interessanti e non, con risparmio di tempo, stress e denaro.
Anche per il contratto di mutuo per l’acquisto della casa è possibile ricevere assistenza legale, previo confronto con altri contratti disponibili su tutto il territorio italiano.
Il 92% delle operazioni di diritto immobiliare nascono da annunci on line, mentre il restante 8% deriva da contatti di agenzia o annunci scritti su carta.
Per questo motivo, un acquisto o una vendita nel diritto immobiliare può essere caratterizzata da:
- Truffa
- Venditore o acquirente con scarsa serietà o inaffidabile
- Cattiva gestione dell’affare
- Perdita di opportunità
- Conclusione dell’affare a un prezzo troppo elevato (se sei l’acquirente)
- Conclusione dell’affare a un prezzo troppo basso (se sei il venditore)
- Inadempimenti che portano a una causa immobiliare (contenzioso)
Dalla lettura di questo articolo, avrai compreso che l’assistenza di un avvocato immobiliarista non deve essere visto come un costo, ma come un beneficio per un acquisto sicuro ed evitare spese inutili o future.
Come avere assistenza da un avvocato immobiliarista?
Ecco 3 semplici step da seguire:
- Racconta il tuo obiettivo e le tue esigenze scrivendo un messaggio nella nostra pagina CONTATTACI
- Fissa un appuntamento telefonico gratuito in cui illustrare meglio il tuo caso
- Ricevi un preventivo gratuito in modo chiaro e trasparente
Avrai un’assistenza personalizzata per il tuo caso specifico e sarai costantemente aggiornato su tutto l’iter in corso. L’obiettivo sarà quello di affiancarti, e non sostituirti, per eseguire tutte le operazioni di compravendita con facilità, chiarezza e sicurezza.
Contattaci e sarò felice di poterti aiutare, come ho già aiutato moltissimi italiani negli affari immobiliari.
