Procura Speciale a Vendere: Fac-simile, Costi e 5 Errori da Evitare

Vuoi vendere o acquistare un immobile ma non puoi presentarti dal Notaio per il rogito?

Puoi utilizzare una procura speciale a vendere o acquistare immobili per attribuire a un’altra persona il potere di firmare contratti immobiliari.

Con la procura speciale, attribuisci un potere specifico (vendere o acquistare), per cui il delegato non può compiere atti diversi da quelli indicati nell’atto.

La procura generale, invece, copre gli atti di ordinaria amministrazione senza indicare un singolo affare (ad esempio pagare piccole spese, ritirare la posta). Da sola non basta per vendere o acquistare un immobile, perché il potere di disporre del bene deve essere conferito espressamente e nella forma prescritta per il contratto.

La procura speciale ha molti vantaggi, però è rischiosa. Riguarda sempre un’operazione economica importante (vendita casa o terreno) ed è collegata al pagamento di somme che spesso superano i 100 mila euro.

Sono l’avvocato Gianluca Piemonte e mi occupo di diritto immobiliare, aiutando i clienti ad acquistare o vendere casa o terreni, e lavoro spesso con chi firma la procura speciale dall’estero.

In questo articolo ti parlerò della procura speciale e dei suoi usi pratici nell’acquisto e nella vendita di immobili (casa o terreni).

Che cos’è la procura a vendere

La procura a vendere è l’atto con cui dai a un’altra persona il potere di firmare al posto tuo il contratto con cui il tuo immobile viene venduto. Non è un contratto e non trasferisce niente. Attribuisce un potere, che il procuratore esercita in nome e per conto tuo (art. 1387 e seguenti del codice civile). Quando il potere riguarda un singolo affare già individuato la procura è speciale, quando riguarda in generale l’amministrazione dei tuoi beni è generale.

Chi firma in forza della procura non vende per sé, perché l’immobile esce dal tuo patrimonio e il prezzo entra nel tuo. Per questo una procura a vendere si scrive sui poteri, uno per uno, e non sulla fiducia.

1. Chi può fare una procura speciale a vendere o acquistare immobile?

La procura speciale può essere rilasciata da chiunque abbia:

• Capacità di agire (>18 anni)
• Individuato l’oggetto specifico dell’affare (foglio, particella e sub dell’immobile da vendere o acquistare)
• Determinato il potere da conferire (vendere, acquistare o, per altri casi, rinunciare a eredità, ecc.)
• Individuato la persona da delegare (nome, cognome e residenza)
• Consenso dell’altro coniuge, se l’immobile è in comunione legale, perché la vendita è atto eccedente l’ordinaria amministrazione e spetta congiuntamente ai due coniugi (art. 180, secondo comma, del codice civile)

2. Quando si usa una procura per rogito notarile?

La procura speciale a vendere o ad acquistare si usa quando una delle parti contrattuali (venditore o acquirente) non può essere presente per la firma. Ad esempio, una persona che vive in Inghilterra o negli Stati Uniti può delegare il fratello (o altri) a firmare il contratto di vendita di una casa in Italia.

Nelle questioni di eredità e successioni chi vive all’estero firma quasi sempre per procura.

Lo scopo della procura speciale è in genere quello di:

• Evitare di spostarsi in un’altra regione o stato per firmare un contratto
• Risparmiare sui costi del viaggio
• Evitare di incontrare personalmente l’altra parte contrattuale (ad esempio a seguito di litigio tra parenti, conoscenti o vicini di casa)

3. Cosa serve per conferire una procura speciale?

La persona che vuole essere rappresentata e vuole conferire una procura speciale deve presentarsi con:

• Documento di riconoscimento (carta di identità, passaporto o patente)
• Codice fiscale
• Generalità del rappresentante, ossia della persona alla quale conferire la procura

ATTENZIONE: se sei coniugato in regime di comunione dei beni, come detto, la procura deve essere firmata anche dal coniuge, il quale deve presentarsi con gli stessi documenti. Se l’atto viene firmato senza il consenso del coniuge che serviva non è nullo, è annullabile, e l’azione spetta soltanto a quel coniuge entro un anno da quando ha conosciuto l’atto e in ogni caso entro un anno dalla trascrizione (art. 184 del codice civile).

4. Come deve essere fatta la procura speciale a vendere?

La procura è valida se è fatta nella stessa forma del contratto da concludere, e la norma è netta. «La procura non ha effetto se non è conferita con le forme prescritte per il contratto che il rappresentante deve concludere», dice l’art. 1392 del codice civile.

Qui il passaggio va fatto con ordine, perché la lettura corrente è imprecisa. Per la vendita di un immobile l’art. 1350, n. 1, del codice civile richiede l’atto pubblico oppure la scrittura privata, non il solo atto notarile. È l’art. 2657 del codice civile a pretendere di più, perché la trascrizione nei registri immobiliari si esegue soltanto in forza di sentenza, atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata. Siccome una compravendita non trascritta non protegge l’acquirente dai terzi, in pratica il contratto si firma davanti al notaio, e la procura deve avere la stessa forma, cioè atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Una eccezione a questa regola è prevista per le procure rilasciate dall’estero, come spiegato nel paragrafo successivo.

Il fac-simile di procura speciale a vendere lo trovi più sotto, scritto per intero in questa pagina.

Se invece la procura serve per acquistare, qui c’è il fac-simile di procura speciale ad acquistare in PDF.

5. Procura proveniente dall’estero

Per chi risiede o vive all’estero è prevista una modalità differente.

In base al diritto internazionale, la procura rilasciata all’estero è valida in Italia se la forma è parimenti valida in base alla legge dello stato in cui è redatta. Lo dice l’art. 60, secondo comma, della legge 218/1995, per cui l’atto di conferimento dei poteri è valido quanto alla forma se lo è secondo la legge che ne regola la sostanza oppure secondo la legge dello Stato in cui è posto in essere.

Per esempio, in molti Paesi di common law il notary public non redige l’atto, si limita ad autenticare la firma di chi gli sta davanti, e la procura resta una scrittura privata autenticata. Quella forma, che un notaio italiano non userebbe per un atto destinato alla trascrizione, in Italia regge se è valida secondo la legge del luogo in cui la procura è stata formata.

Vale la pena togliere di mezzo un equivoco che si legge spesso. In Italia la procura a vendere ricevuta dal notaio non richiede i testimoni. L’art. 48 della legge notarile li impone soltanto per le donazioni, per le convenzioni matrimoniali e per la dichiarazione di scelta del regime di separazione dei beni, oppure quando una parte non sa o non può leggere e scrivere, oppure quando una parte o il notaio stesso ne chiede la presenza. Fino al 2005 la regola era l’opposta, ed è da lì che viene l’equivoco.

Negli ultimi anni, tuttavia, la Cassazione italiana ha aggiunto ulteriori requisiti, a prescindere dalla legge locale all’estero. Sono due, e sono minimi: la firma deve essere apposta in presenza di chi la autentica, e chi autentica deve avere identificato il sottoscrittore. La Corte ha ritenuto invalida, per esempio, una procura a vendere autenticata da un notary public della Pennsylvania perché la data di nascita del sottoscrittore indicata nell’atto era sbagliata (Cass. civ., sez. II, 2 luglio 2019, n. 17713).

In definitiva, la procura a vendere rilasciata all’estero è valida in Italia se:

• L’autorità che rilascia la procura svolga funzioni simili al nostro notaio (si parla di “public notary”)
• La forma è valida in base alla legge locale straniera (ad esempio in Francia, Spagna, Svizzera, ecc.)
• La firma sia apposta in presenza
• L’autorità straniera ha attestato con certezza l’identità del sottoscrittore
• È tradotta in italiano da un traduttore ufficiale, dal consolato italiano o dallo stesso notaio straniero o italiano che la riceve
• Sia munita di apostille, se il paese del notaio estero fa parte della Convenzione dell’Aja del 1961, come oggi avviene per la quasi totalità dei Paesi da cui arrivano procure
• Oppure sia munita di legalizzazione, se il paese del notaio estero non fa parte della Convenzione dell’Aja, come gli Emirati Arabi Uniti

Ecco alcuni paesi che hanno aderito alla Convenzione dell’Aja, in cui è necessario l’apostille: Germania, Spagna, Stati Uniti d’America, Malta, Argentina, Svezia, Australia, Francia, Svizzera, Austria, Grecia, Hong Kong, Norvegia, Belarus, Ungheria, Turchia, Belgio, Irlanda, Paesi Bassi, Ucraina, Polonia, Portogallo, Giappone, Regno Unito, Bulgaria, Romania, Russia, Croazia, Macedonia del Nord, e dagli ultimi anni anche il Canada, dall’11 gennaio 2024, e la Cina, dal 7 novembre 2023, mentre a Hong Kong e a Macao l’apostille si usava già prima.

Le parti contraenti oggi sono 130 e l’elenco si muove, quindi conviene controllarlo prima di partire. La Thailandia ha aderito nel 2026, ma la Convenzione vi entra in vigore soltanto il 28 febbraio 2027, e fino a quella data da Bangkok serve ancora la legalizzazione. L’elenco ufficiale aggiornato sta nella tabella degli Stati aderenti della Conferenza dell’Aja.

Per i Paesi che non hanno aderito serve invece la legalizzazione, che passa dalla rappresentanza consolare italiana competente per il luogo in cui la procura è stata firmata.

Come ottenere una procura speciale al Consolato italiano per chi è residente all’estero

I cittadini italiani residenti all’estero possono ottenere una procura speciale anche all’ufficio notarile del Consolato italiano. Non in tutti i Paesi, però. Dal 1° gennaio 2012 i servizi notarili dei consolati italiani sono limitati in Austria, Belgio, Francia, Germania e Lettonia, e dal 1° agosto 2021 anche a San Marino e nel Principato di Monaco. Se vivi in uno di questi Stati la strada resta il notaio locale, con l’apostille.

Questa possibilità, quindi, è riservata solo a chi ha la cittadinanza italiana e non agli stranieri.

Generalmente, la procura speciale rilasciata dal Consolato italiano è utilizzata per:

• acquisto o vendita di immobili
• vendita autovetture
• incassare somme di denaro o pagamenti
• accettazione eredità
• rinuncia eredità
• accettazione donazione
• donazione (per donare)

6. Quanto dura la procura speciale?

La procura speciale riguarda un singolo e specifico affare (vendere o acquistare casa, terreno fabbricabile, terreno agricolo, fabbricato rurale, negozio uso commerciale, ecc.). Quindi il potere conferito con la procura cessa quando l’affare è concluso: ossia con il rogito notarile.

Tuttavia, la parte che conferisce la procura può anche inserire un termine.

Ad esempio “La presente procura speciale a vendere avrà efficacia fino al giorno 30 settembre 2027”.

Sebbene sia una prassi rilasciare procure speciali a tempo indeterminato, il consiglio ai miei clienti è quello di rilasciarla a termine (6 o 12 mesi). Non ha utilità lasciare un importante potere ad altri se l’affare è svanito per un motivo o un altro.

Se muore la persona che ha conferito la procura, il potere si estingue, e la parola esatta è questa. Non è una nullità, è un’estinzione (art. 1722, n. 4, del codice civile). Il procuratore non può più firmare. Se firma comunque, però, l’atto può restare efficace verso il terzo che ha ignorato la morte senza sua colpa (art. 1396, secondo comma), e qui sta il rischio vero per gli eredi. Fa eccezione la procura conferita anche nell’interesse del procuratore o di un terzo, che alla morte del mandante non si estingue (art. 1723, secondo comma).

7. Quanto costa?

Una tariffa non esiste più. Le tariffe delle professioni ordinistiche sono abrogate dall’art. 9 del decreto legge 1/2012, e lo stesso articolo impone di pattuire il compenso al momento dell’incarico e di renderlo noto per iscritto. I prezzi che vedo praticare per una procura speciale a vendere o acquistare stanno fra 80 e 320 euro, con una media intorno ai 200.

Sull’atto, invece, al momento non paghi imposta di registro, perché una procura rilasciata per il compimento di un solo atto si registra soltanto in caso d’uso (Tariffa, Parte Seconda, art. 6, del d.P.R. 131/1986).

Tra gli atti davanti al notaio, è di certo quello che costa meno. Infatti i notai utilizzano quasi sempre un formulario o fac-simile di procura speciale a vendere o acquistare già pronto, a cui aggiungere gli estremi dell’immobile e i dati anagrafici (del rappresentante e rappresentato). Con i miei clienti, tuttavia, preferisco usare la mia formula, adattata al caso concreto dell’affare.

8. Perché NON usare un generico fac-simile di procura speciale?

Quasi tutti quelli che vendono o acquistano con procura usano un fac-simile trovato online, oppure il modello che gli passa il notaio.

È un errore. Le conseguenze sono irreversibili, perché quando te ne accorgi il rogito è già stato firmato.

La procura speciale si scrive sul caso concreto. Il modello serve come traccia, mai come atto da firmare così com’è.

Ecco perché la procura deve dire, parola per parola, se il procuratore può.

• trattare sul prezzo
• incassare
• rilasciare quietanza
• consegnare documenti privati
• firmare la proposta irrevocabile di acquisto
• firmare anche il compromesso (e trattare su esso)
• immettere nel possesso la parte beneficiaria
• far accedere il possibile acquirente alla visita ispettiva dell’immobile
• concedere dilazioni di pagamento

Se questi poteri mancano, la procura resta speciale solo sul frontespizio.

1. è solo apparentemente speciale (quasi generale)
2. lascia troppo potere al procuratore
3. non consente di svolgere facoltà accessorie ma decisive per vendere o acquistare in sicurezza

Fac-simile di procura speciale a vendere

Qui sotto trovi lo schema che uso come traccia quando preparo una procura a vendere.

Leggilo con calma, perché la distanza tra questo testo e la procura che serve a te sta quasi tutta nelle parti che ho lasciato tra parentesi quadre.

5 errori da evitare quando firmi una procura a vendere

Ci sono cinque punti che in un modello non trovi mai, perché la formula giusta cambia a seconda di chi vende, a chi, e con quale fretta. Sono anche i cinque errori che vedo ripetersi più spesso. Te li elenco, così sai cosa chiedere prima di firmare.

• il prezzo minimo e il margine di trattativa, che si calibrano sul valore reale del bene e su quanto tempo hai davanti
• la vendita al procuratore stesso, o a una società a lui riconducibile, che l’art. 1395 del codice civile rende annullabile salvo autorizzazione specifica
• il modo in cui la revoca diventa opponibile ai terzi, che l’art. 1396 del codice civile affida a mezzi idonei senza dire quali siano
• il coordinamento con il regime patrimoniale dei coniugi, quando l’immobile è in comunione legale
• la sorte della procura se il mandante muore o perde la capacità prima del rogito

ATTENZIONE: se il procuratore acquista per sé l’immobile che gli hai dato mandato di vendere, il contratto è annullabile, a meno che tu lo abbia autorizzato in modo specifico oppure il contenuto del contratto sia già determinato in modo da escludere il conflitto d’interessi. È l’ipotesi che vedo finire male più spesso, ed è anche quella in cui un modello scaricato non ti protegge in alcun modo.

La forma pesa quanto il contenuto. L’art. 1392 del codice civile stabilisce che la procura non ha effetto se non è conferita con le forme prescritte per il contratto che il rappresentante deve concludere. Per un immobile significa atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Quali di queste clausole servano nel tuo caso, e come vadano scritte, è la parte che non si standardizza. Se vuoi che la guardi io, scrivimi dalla pagina CONTATTACI e dimmi che immobile devi vendere e chi firmerà al posto tuo.

APPROFONDIMENTI: puoi leggere anche l’articolo su diritto immobiliare.

CONCLUSIONI

Chi conferisce la procura, attribuisce tutti i poteri di firma al delegato. Questa operazione può essere molto rischiosa, per diversi motivi:

• La procura speciale è quasi sempre conferita per vendita o acquisto di immobili (casa o terreni) a cui segue la trascrizione nei registri immobiliari, non più modificabili
• L’operazione oggetto della procura riguarda un elevato importo
• Il rogito notarile firmato dal delegato in forza della procura non è più modificabile

Il rischio, quindi, è quello di far firmare ciò che non si voleva fosse firmato. Questo accade perché non si è presenti al momento della firma del rogito notarile.

Trattandosi di operazioni importanti, rischiose e costose, è sempre opportuno eseguire l’operazione con l’assistenza di un avvocato immobiliarista.

Ho già aiutato molti acquirenti e venditori ad eseguire l’operazione con tranquillità e sicurezza.

Ecco 4 semplici step da seguire per ricevere il mio aiuto:

1. Racconta il tuo obiettivo e le tue esigenze scrivendo un messaggio nella nostra pagina CONTATTACI oppure inviando una mail a info@studiopiemonte.com
2. Fissiamo un appuntamento telefonico senza costi, in cui mi racconti il caso e che cosa vuoi ottenere. Non è ancora consulenza, serve a me per prepararti un preventivo chiaro e trasparente
3. Ricevi un preventivo gratuito in modo chiaro e trasparente
4. Accetta la mia assistenza personalizzata per il tuo caso specifico. Sarai costantemente aggiornato su tutto l’iter in corso. L’obiettivo sarà quello di affiancarti, e non sostituirti, per eseguire tutte le operazioni di compravendita con facilità, chiarezza e sicurezza.

PER APPROFONDIRE, puoi leggere l’altro mio articolo: Diritto immobiliare. Perché con un avvocato immobiliarista?

Sarò felice di poterti aiutare, come ho già aiutato moltissimi italiani negli affari immobiliari.