Vuoi vendere o acquistare un immobile ma non puoi presentarti dal Notaio per il rogito?
Puoi utilizzare una procura speciale a vendere o acquistare immobili per attribuire a un’altra persona il potere di firmare contratti immobiliari.
Con la procura speciale, attribuisci un potere specifico (vendere o acquistare), per cui il delegato non può compiere atti diversi da quelli indicati nell’atto.
La procura generale, invece, è utilizzata per altri atti di ordinaria amministrazione in cui non è specificato il potere (ad esempio pagare piccole spese, ritirare la posta). La procura generale non è quindi idonea per poter vendere o acquistare un immobile (c.d. diritto reale).
L’uso di una procura speciale, però, ha molti vantaggi ma è molto rischiosa. Riguarda sempre un’operazione economica importante (vendita casa o terreno) ed è collegata al pagamento di somme molto importanti (anche maggiori di 100 mila euro).
Sono l’avvocato Gianluca Piemonte, specializzato in diritto immobiliare, e aiuto i clienti ad acquistare o vendere casa o terreni, per cui mi capita spesso di lavorare con clienti che utilizzano la procura speciale dall’estero.
In questo articolo ti parlerò della procura speciale e dei suoi usi pratici nell’acquisto e nella vendita di immobili (casa o terreni).
Indice
1. Chi può fare una procura speciale a vendere o acquistare immobile?
La procura speciale può essere rilasciata da chiunque abbia:
- Capacità di agire (>18 anni)
- Individuato l’oggetto specifico dell’affare (foglio, particella e sub dell’immobile da vendere o acquistare)
- Determinato il potere da conferire (vendere, acquistare o, per altri casi, rinunciare a eredità, ecc.)
- Individuato la persona da delegare (nome, cognome e residenza)
- Consenso dell’altro coniuge a firmare (ma solo in caso matrimonio in regime di comunione dei beni)
2. Quando si usa una procura per rogito notarile?
La procura speciale a vendere o ad acquistare si usa quando una delle parti contrattuali (venditore o acquirente) non può essere presente per la firma. Ad esempio, una persona che vive in Inghilterra o negli Stati Uniti può delegare il fratello (o altri) a firmare il contratto di vendita di una casa in Italia.
Nelle questioni di eredità e successioni, la procura speciale è usata dal 95% di chi vive all’estero.
Lo scopo della procura speciale è in genere quello di:
- Evitare di spostarsi in un’altra regione o stato per firmare un contratto
- Risparmiare sui costi del viaggio
- Evitare di incontrare personalmente l’altra parte contrattuale (ad esempio a seguito di litigio tra parenti, conoscenti o vicini di casa)
3. Cosa serve per conferire una procura speciale?
La persona che vuole essere rappresentata e vuole conferire una procura speciale deve presentarsi con:
- Documento di riconoscimento (carta di identità, passaporto o patente)
- Codice fiscale
- Generalità del rappresentante, ossia della persona alla quale conferire la procura
ATTENZIONE: se sei coniugato in regime di comunione dei beni, come detto, la procura deve essere firmata anche dal coniuge, il quale deve presentarsi con gli stessi documenti.
4. Come deve essere fatta la procura speciale a vendere?
La procura è valida se è fatta nella stessa forma del contratto da concludere, come disposto dall’art. 1392 codice civile.
Quindi, è richiesta la procura notarile per i contratti di acquisto o vendita di casa o terreni, proprio perché è prevista la stessa forma notarile per il contratto di acquisto o vendita di immobili.
Una eccezione a questa regola è prevista per le procure rilasciate dall’estero, come spiegato nel paragrafo successivo.
Ecco fac-simile di procura speciale a vendere a vendere
Mentre qui puoi trovare un fac-simile di procura speciale ad acquistare
5. Procura proveniente dall’estero
Per chi risiede o vive all’estero è prevista una modalità differente.
In base al diritto internazionale, la procura rilasciata all’estero è valida in Italia se la forma è parimenti valida in base alla legge dello stato in cui è redatta (art. 60 legge 218/1995).
Per esempio la procura notarile rilasciata in Italia richiede la presenza di testimoni. Mentre in Cina la legge prevede che la procura notarile possa essere rilasciata anche senza testimoni. In questo caso, in Italia è valida la procura rilasciata senza testimoni in Cina, perché è conforme alla legge cinese.
Negli ultimi anni, tuttavia, la Cassazione italiana ha aggiunto ulteriori requisiti (firma in presenza e accertamento dell’identità), a prescindere dalla legge locale all’estero.
In definitiva, la procura a vendere rilasciata all’estero è valida in Italia se:
- L’autorità che rilascia la procura svolga funzioni simili al nostro notaio (si parla di “public notary”)
- La forma è valida in base alla legge locale straniera (ad esempio in Francia, Spagna, Svizzera, ecc.)
- La firma sia apposta in presenza
- L’autorità straniera ha attestato con certezza l’identità del sottoscrittore
- È tradotta in italiano da un traduttore ufficiale, dal consolato italiano o dallo stesso notaio straniero o italiano che la riceve
- Sia munita di apostille, se il paese del notaio estero fa parte della Convenzione dell’Aja del 1961
- Oppure sia munita di legalizzazione (ad esempio la Svizzera), se il paese del notaio estero non fa parte della Convenzione Aja
Ecco alcuni paesi che hanno aderito alla Convenzione Aja, in cui è necessario l’apostille: Germania, Spagna, Stati Uniti d’America, Malta, Argentina, Svezia, Australia, Francia, Svizzera, Austria, Grecia, Hong Kong, Norvegia, Belarus, Ungheria, Turchia, Belgio, Irlanda, Paesi Bassi, Ucraina, Polonia, Portogallo, Giappone, Regno Unito, Bulgaria, Romania, Russia, Croazia, Macedonia.
Per gli altri principali paesi, è invece richiesta la legalizzazione.
Come ottenere una procura speciale al Consolato italiano per chi è residente all’estero
I cittadini italiani residenti all’estero possono ottenere una procura speciale anche all’ufficio notarile del Consolato italiano.
Questa possibilità, quindi, è riservata solo a chi ha la cittadinanza italiana e non agli stranieri.
Generalmente, la procura speciale rilasciata dal Consolato italiano è utilizzata per:
- acquisto o vendita di immobili
- vendita autovetture
- incassare somme di denaro o pagamenti
- accettazione eredità
- rinuncia eredità
- accettazione donazione
- donazione (per donare)
6. Quanto dura la procura speciale?
La procura speciale riguarda un singolo e specifico affare (vendere o acquistare casa, terreno fabbricabile, terreno agricolo, fabbricato rurale, negozio uso commerciale, ecc.). Quindi il potere conferito con la procura cessa quando l’affare è concluso: ossia con il rogito notarile.
Tuttavia, la parte che conferisce la procura può anche inserire un termine.
Ad esempio “La presente procura speciale a vendere avrà efficacia fino al giorno 30 settembre 2025”.
Sebbene sia una prassi rilasciare procure speciali a tempo indeterminato, il consiglio ai miei clienti è quello di rilasciarla a termine (6 o 12 mesi). Non ha utilità lasciare un importante potere ad altri se l’affare è svanito per un motivo o un altro.
Se muore la persona che ha conferito la procura, la stessa procura diventa nulla con la sua morte. Di conseguenza, il procuratore non può più compiere atti in forza di quella procura.
7. Quanto costa?
La procura speciale a vendere o acquistare immobili ha un costo medio di 200 euro, perché può variare da 80 euro a 320 euro.
Tra gli atti davanti al notaio, è di certo quello che costa meno. Infatti i notai utilizzano quasi sempre un formulario o fac-simile di procura speciale a vendere o acquistare già pronto, a cui aggiungere gli estremi dell’immobile e i dati anagrafici (del rappresentante e rappresentato). Con i miei clienti, tuttavia, preferisco usare la mia formula, adattata al caso concreto dell’affare.
8. Perché NON usare un generico fac-simile di procura speciale?
Il 98% di chi vuole vendere o acquistare con procura speciale, utilizza un fac-simile di procura speciale fornito dal notaio o trovato on line.
Questo è un errore, con conseguenze irreparabili e irreversibili.
La procura speciale deve sempre essere adattata al caso specifico, nel proprio interesse.
Ecco perché una procura speciale deve contenere e stabilire se il delegato può:
- trattare sul prezzo
- incassare
- rilasciare quietanza
- consegnare documenti privati
- firmare la proposta irrevocabile di acquisto
- firmare anche il compromesso (e trattare su esso)
- immettere nel possesso la parte beneficiaria
- far accedere il possibile acquirente alla visita ispettiva dell’immobile
- concedere dilazioni di pagamento
Altrimenti, la procura speciale sarà:
- solo apparentemente speciale (quasi generale)
- lascerebbe troppo potere al procuratore
- non consentirebbe di svolgere facoltà accessorie ma fondamentali per vendere o acquistare in sicurezza
CONCLUSIONI
Chi conferisce la procura, attribuisce tutti i poteri di firma al delegato. Questa operazione può essere molto rischiosa, per diversi motivi:
- La procura speciale è quasi sempre conferita per vendita o acquisto di immobili (casa o terreni) a cui segue la trascrizione nei registri immobiliari, non più modificabili
- L’operazione oggetto della procura riguarda un elevato importo
- Il rogito notarile firmato dal delegato in forza della procura non è più modificabile
Il rischio, quindi, è quello di far firmare ciò che non si voleva fosse firmato. Questo accade perché non si è presenti al momento della firma del rogito notarile.
Trattandosi di operazioni importanti, rischiose e costose, è sempre opportuno eseguire l’operazione con l’assistenza di un avvocato immobiliarista.
Ho già aiutato molti acquirenti e venditori ad eseguire l’operazione con tranquillità e sicurezza.
Ecco 4 semplici step da seguire per ricevere il mio aiuto:
- Racconta il tuo obiettivo e le tue esigenze scrivendo un messaggio nella nostra pagina CONTATTACI
- Fissa un appuntamento telefonico gratuito. Non potrò ancora darti consulenza gratuita, ma potrai raccontarmi il tuo caso e i tuoi obiettivi per poterti preparare un preventivo chiaro e trasparente
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PER APPROFONDIRE, puoi leggere l’altro mio articolo: Diritto immobiliare. Perché con un avvocato immobiliarista?
Sarò felice di poterti aiutare, come ho già aiutato moltissimi italiani negli affari immobiliari.
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